Immobilien und gerechte Verteilung von Vermögen in der Gestaltung

Geradezu typisch ist die aus einem Ehepaar und zwei gemeinsamen Kindern bestehende Familie. Das Vermögen dieser Familie besteht aus selbstgenutztem Grundbesitz und Bankvermögen; letzteres hat oftmals den niedrigeren Wert. Diese Konstellation wirft auf den ersten Blick Verteilungsfragen auf. Hinzu kommen oft weitere Aspekte, die mehr oder weniger maßgeblich sind, zum Beispiel:

• eines der Kinder will die Familienimmobilie später einmal selbst nutzen;
• eines der Kinder hat Nachwuchs, das andere Kind nicht;
• der zukünftige Wert des Grundbesitzes wie auch des Bankvermögens sind ungewiss;
• eines der Kinder wohnt in der Nähe der Eltern und kommt für die Übernahme von Pflege in Frage, das andere Kind nicht.
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Wir kennen diese Fälle. Vereinbaren Sie einen ersten unverbindlichen Orientierungstermin mit uns! Wir freuen uns darauf.

Immobilien und lebzeitige Übertragung (Übergabevertrag)

Die zu Lebzeiten vorgenommene Übertragung von Grundbesitz unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist eines der beliebtesten Steuersparmodelle; und eines der besten, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Ein 50-jähriger Mann kann eine Immobilie im Wert von 1,5 Million € steuerfrei an seinen Sohn übertragen, wenn er sich den Nießbrauch an dieser Immobilie, die einen Jahresnettomietertrag von 60.000 € erwirtschaftet, vorbehält. Der steuerliche Freibetrag wird quasi vervierfacht. Und zehn Jahre später kann die nächste größere Übertragung erfolgen. Ob eine Verkehrswertermittlung durch Sachverständigengutachten sinnvoll ist, lesen Sie nachfolgend. Vereinbaren Sie einen ersten unverbindlichen Orientierungstermin mit uns, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen. Wir freuen uns darauf.

Verkehrswertermittlung durch Sachverständigengutachten

Auch beim Übergabevertrag ist der Steuerwert einer Immobilie maßgeblich für die Höhe der Schenkungsteuer. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Wertermittlung. Für den Grundbesitz selbst, aber auch für den Nießbrauchswert. Nach Bewertungsgesetz wird der Nießbrauch separat berechnet und vom Grundstückswert abgezogen. Der Nießbrauch kann aber alternativ dazu unmittelbar wertmindernd berücksichtigt werden, im Rahmen eines Verkehrswertgutachten nach Paragraph 198 BewG. Dabei ist der Sachverständige nicht an den steuerlichen Zinssatz von 5,5 % gebunden und die Angaben der Sterbetafel können im Hinblick auf die durchschnittliche Lebenserwartung angepasst werden. Daher kann die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten in nicht wenigen Fällen zu einem höheren Nießbrauchwert als mit Hilfe des Bewertungsgesetzes führe – und damit zu einer niedrigeren Schenkungsteuer.

Ein weiterer Vorteil des Gutachtens gegenüber einer schematischen Bewertung nach BewG besteht darin, dass der spätere tatsächliche Nießbrauch keine Mindestlaufzeit haben muss. Beispiel: Ein 60-Jähriger überträgt seine Immobilie mit einem Jahresertrag von 24.000 Euro unter Einräumung eines Nießbrauchs an seinen Sohn. Ein Jahr nach der Übertragung stirbt er. Wurde der Nießbrauch schematisch ermittelt, reduziert sich der Wert des Nießbrauchs rückwirkend von 300.000,– € auf 24.000,– €. Der Sohn muss nun 276.000 Euro nachversteuern. Wurde der Nießbrauch im Rahmen der Grundstücksbewertung mit berücksichtigt, erfolgt keine Anpassung des Nießbrauchwerts.

Der „Familienpool“

Die Beteiligung von Schwiegerkindern an Familienvermögen (etwa an Immobilien oder auch an einem Wertpapierdepot) ist oft nicht gewünscht und in vielen Fällen auch nicht sinnvoll. Etwa dann, wenn das Vermögen bereits aus vorangegangenen Generationen stammt, wenn Kinder und Schwiegerkinder noch relativ jung sind oder wenn eine Patchworkkonstellation vorliegt oder in Zukunft vorliegen könnte. Mithilfe einer richtig „gestrickten“ Familiengesellschaft können Sie den Verbleib von Vermögen in der Kernfamilie auch für die Zukunft sicherstellen; übrigens ohne die Schwiegerkinder zu benachteiligen. Erbschaft- und Einkommensteuer-Ersparnisse kommen bei der Familiengesellschaft in vielen Fällen „gratis“ dazu. Vereinbaren Sie einen ersten unverbindlichen Orientierungstermin mit uns! Wir freuen uns darauf.

Immobilie im Nachlass und fehlende Einigung in der Erbengemeinschaft

Manchmal können sich Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht darüber einigen, wie mit dem Nachlass oder einzelnen Gegenständen des Nachlasses, zum Beispiel einer Immobilie, zu verfahren ist. Das Gesetz sieht für solche Fälle die Zwangsversteigerung vor; eine Notlösung. Wir beraten Erbengemeinschaften oder Miterben auch in solchen Fällen, und nicht selten ist die Beteiligung eines Spezialisten sinnvoll. Und zur Not finden wir eine Lösung, die allen gerecht wird. Einem verkaufsbereiten Miterben stellen wir Möglichkeiten der Veräußerung des Erbteils vor bei gleichzeitiger Einigung mit den verbleibenden Erben über die Frage der Verwaltung der Immobilie. Ein Weg, der den Interessen eines jeden Beteiligten gerecht wird.  Lassen Sie sich beraten, wir freuen uns auf Sie.

Ausnutzen von ansonsten ins Leere laufenden Freibeträgen

Auch hier bilden wir einen Fall. Manfred ist mit Frauke verheiratet und die beiden haben eine gemeinsame Tochter T. Manfred ist Alleineigentümer einer Immobilie im Wert von 900.000,– €, die er auf die gemeinsame Tochter T übertragen will. Die Schenkungsteuerbelastung betrüge 74.000,– €. Überträgt Manfred vorher die Hälfte dieser Immobilie an Frauke und übertragen dann beide (Frauke aufgrund eines selbständigen Entschlusses) später jeweils ein Hälfte, reduziert sich die Steuerbelastung auf 6.000,– €. Die Steuerersparnis beträgt 68.000,– €. Beratung lohnt sich, wir freuen uns auf Sie.

Einkommensteuerfalle – die Übernahme einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft

Erneut ein Fall: Sohn S und Tochter T erben zu jeweils ein Halb. Im Nachlassvermögen befindet sich eine Immobilie im Wert von 1 Mio. € und Geld im Wert von 500.000,– €. Zwischen S und T besteht Einigkeit, dass S die Immobilie bekommt und an T 250.000,– € zahlt. Die Transaktion wird abgewickelt.

2 Jahre später verkauft S die Immobilie mit Gewinn an einen Dritten. Hier liegt der Trick: Je nachdem, wir die Einzelheiten dieser Transaktion zwischen T und S ausgestaltet worden waren, muss S den Gewinn auf den Teil der Immobilie, den er von seiner Schwester übernommen hat, nach § 23 Einkommensteuergesetz versteuern (So z.B. BMF 14.03.2006, Rz 43) oder nicht. Lassen Sie sich beraten, wir freuen uns auf Sie.

Immobilien an Kinder (teilweise) verkaufen statt verschenken

Ein Verkauf von Grundbesitz anstelle einer Schenkung vermeidet Schenkungsteuer. Das kann vor allem für wertvolle Immobilien interessant sein. Beispiel: Der Vater schenkt dem Sohn eine Immobilie mit Steuerwert 3,4 Millionen. Es fällt Schenkungsteuer 3 Mio. € an, das sind 570.000 €. Das lässt sich durch einen Verkauf vermeiden. Die Finanzierung des Kaufpreises kann über ein Darlehen des Vaters erfolgen, auf dessen Rückzahlung sukzessive (im 10-Jahrestakt) verzichtet wird. Grunderwerbsteuer fällt keine an.