Immobilie und lebzeitige Übertragung (Übergabevertrag)

Die zu Lebzeiten vorgenommene Übertragung von Grundbesitz unter Vorbehalt des Nießbrauchs ist eines der beliebtesten Steuersparmodelle; und eines der besten, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Ein 50-jähriger Mann kann eine Immobilie im Wert von 1,5 Million € steuerfrei an seinen Sohn übertragen, wenn er sich den Nießbrauch an dieser Immobilie, die einen Jahresnettomietertrag von 60.000 € erwirtschaftet, vorbehält. Der steuerliche Freibetrag wird quasi vervierfacht. Und zehn Jahre später kann die nächste größere Übertragung erfolgen. Ob eine Verkehrswertermittlung durch Sachverständigengutachten sinnvoll ist, lesen Sie nachfolgend. Vereinbaren Sie einen ersten unverbindlichen Orientierungstermin mit uns, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen. Wir freuen uns darauf.

Verkehrswertermittlung durch Sachverständigengutachten

Auch beim Übergabevertrag ist der Steuerwert einer Immobilie maßgeblich für die Höhe der Schenkungsteuer. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Wertermittlung. Für den Grundbesitz selbst, aber auch für den Nießbrauchswert. Nach Bewertungsgesetz wird der Nießbrauch separat berechnet und vom Grundstückswert abgezogen. Der Nießbrauch kann aber alternativ dazu unmittelbar wertmindernd berücksichtigt werden, im Rahmen eines Verkehrswertgutachten nach Paragraph 198 BewG. Dabei ist der Sachverständige nicht an den steuerlichen Zinssatz von 5,5 % gebunden und die Angaben der Sterbetafel können im Hinblick auf die durchschnittliche Lebenserwartung angepasst werden. Daher kann die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten in nicht wenigen Fällen zu einem höheren Nießbrauchwert als mit Hilfe des Bewertungsgesetzes führe – und damit zu einer niedrigeren Schenkungsteuer.

Ein weiterer Vorteil des Gutachtens gegenüber einer schematischen Bewertung nach BewG besteht darin, dass der spätere tatsächliche Nießbrauch keine Mindestlaufzeit haben muss. Beispiel: Ein 60-Jähriger überträgt seine Immobilie mit einem Jahresertrag von 24.000 Euro unter Einräumung eines Nießbrauchs an seinen Sohn. Ein Jahr nach der Übertragung stirbt er. Wurde der Nießbrauch schematisch ermittelt, reduziert sich der Wert des Nießbrauchs rückwirkend von 300.000,– € auf 24.000,– €. Der Sohn muss nun 276.000 Euro nachversteuern. Wurde der Nießbrauch im Rahmen der Grundstücksbewertung mitberücksichtigt, erfolgt keine Anpassung des Nießbrauchwerts.

Vorsicht bei disquotaler Erbauseinandersetzung

Vater V ist verstorben; er hinterlässt seine Tochter T und seinen Sohn S. S und T sind jeweils Erben zu ein Halb. In seinem Nachlass befinden sich ein Mehrfamilienhaus im Steuerwert von 1,5 Mio. € und ein Wertpapierdepot von 1.100.000,– €. T und S sind sich einig, dass T das Haus und S das Wertpapierdepot erhalten soll. Eine Ausgleichszahlung soll nicht erfolgen.

Grundsätzlich ist es der T und dem S gestattet, einvernehmlich eine vom Erblasserwillen abweichende Nachlassteilung vornehmen. Das Problem: das Finanzamt wird (auch im vorliegenden Fall) eine Schenkung zwischen den Erben fingieren. Der Verzicht der S auf die Ausgleichszahlung von 200.000,– € (der zur Herstellung der Erbquote angebracht ist) stellt eine Schenkung von S an T in Höhe von 200.000,– € dar. Die Schenkungsteuer darauf beträgt 34.000,– €.
Ein besonderes Problem in diesem Zusammenhang stellt der sogenannte Begünstigungstransfer dar, wenn einer der Erben steuerbefreite oder steuerbegünstige Wirtschaftsgüter erhält (zum Beispiel das Familienwohnheim oder Betriebsvermögen). Lassen Sie sich beraten, wir freuen uns auf Sie.

Ausnutzen von ansonsten ins Leere laufenden Freibeträgen

Auch hier bilden wir einen Fall. Manfred ist mit Frauke verheiratet und die beiden haben eine gemeinsame Tochter T. Manfred ist Alleineigentümer einer Immobilie im Wert von 900.000,– €, die er auf die gemeinsame Tochter T übertragen will. Die Schenkungsteuerbelastung betrüge 74.000,– €. Überträgt Manfred vorher die Hälfte dieser Immobilie an Frauke und übertragen dann beide (Frauke aufgrund eines selbständigen Entschlusses) später jeweils ein Hälfte, reduziert sich die Steuerbelastung auf 6.000,– €. Die Steuerersparnis beträgt 68.000,– €. Beratung lohnt sich, wir freuen uns auf Sie.

Einkommensteuerfalle – die Übernahme einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft

Erneut ein Fall: Sohn S und Tochter T erben zu jeweils ein Halb. Im Nachlassvermögen befindet sich eine Immobilie im Wert von 1 Mio. € und Geld im Wert von 500.000,– €. Zwischen S und T besteht Einigkeit, dass S die Immobilie bekommt und an T 250.000,– € zahlt. Die Transaktion wird abgewickelt.

2 Jahre später verkauft S die Immobilie mit Gewinn an einen Dritten. Hier liegt der Teufel im Detail: Je nachdem, wir die Einzelheiten dieser Transaktion zwischen T und S ausgestaltet worden waren, muss S den Gewinn auf den Teil der Immobilie, den er von seiner Schwester übernommen hat, nach § 23 Einkommensteuergesetz versteuern (So z.B. BMF 14.03.2006, Rz 43) oder nicht. Lassen Sie sich beraten, wir freuen uns auf Sie.

Immobilien an Kinder (teilweise) verkaufen statt verschenken

Ein Verkauf von Grundbesitz anstelle einer Schenkung vermeidet Schenkungsteuer. Das kann vor allem für wertvolle Immobilien interessant sein. Beispiel: Der Vater schenkt dem Sohn eine Immobilie mit Steuerwert 3,4 Millionen. Es fällt Schenkungsteuer auf 3 Mio. € an, das sind 570.000 €. Das lässt sich durch einen Verkauf vermeiden. Die Finanzierung des Kaufpreises kann über ein Darlehen des Vaters erfolgen, auf dessen Rückzahlung sukzessive (im 10-Jahrestakt) verzichtet wird. Grunderwerbsteuer fällt keine an. Das kann sich lohnen, lassen Sie sich beraten, wir freuen uns.